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土地增值税清算难点解析 借款利息费用如何扣除

时间:2013-03-11 13:09来源: 乐投Letouapp下载网 作者: www.apzzd.com 点击:

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   土地增值税清算是纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,办理清算手续,结清该项目税款的行为。本期《南京税务》就土地增值税清算中的一些难点政策,为广大纳税人答疑解惑。
  土地增值税清算
  分为“自行清算”和“要求清算”两种
  六合区内某房地产开发公司的一处房地产开发项目,现已全部完成竣工验收,且销售比例达到80%,剩余5%的部分公司自用,另外还有15%已出租。该公司财务人员询问,在这样的情况下,土地增值税清算应该如何进行?是由纳税人主动进行清算,还是由税务部门安排清算?税务部门关于土地增值税的清算条件具体是如何规定的呢?
  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,纳税人符合下列条件之一的,要自行进行土地增值税清算:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的(应在办理注销登记前进行土地增值税清算);(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。无论是自行清算还是要求清算,纳税人应当在满足条件之日起90日内或在收到清算通知之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
  因此,根据上述规定,该户纳税人符合要求清算的条件,应在收到税务机关书面通知的情况下,按规定进行清算。
  土地增值税清算时借款利息费用如何扣除
  南京某房地产开发公司,在进行项目开发时,自有资金不足,向另外一家企业借款1000万,现该开发项目完成竣工验收,且已全部销售,公司财务人员向税务部门咨询,房地产开发公司的借款利息支出在土地增值税清算时如何扣除?税法上对于这方面具体是如何规定的呢?
  根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定,1.财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自由资金,没有利息支出的,按照上述方法扣除。3.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两条办法。4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。
  因此,该房地产开发企业向金融机构以外的单位借款利息,无法取得金融机构证明,利息支出和其他房地产开发费用应按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
  合作建房
  要分情况确认缴纳土地增值税
  位于沿江工业开发区的南京某设计院与区域某房地产开发公司签订合作建房协议,共同开发一房地产项目,房地产公司负责投入资金及全部开发活动,设计院将其所有的土地使用权投入该项目,建成后设计院分得其中约一半的房产。近期,该设计院将该分得房产作价1200万元卖予另一地产公司。对于该合作建房行为该如何鉴定,是否需要缴纳土地增值税?
  地税部门解释说,根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)的规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税;建成后转让的,应按照规定征收土地增值税。由于设计院将分得的房产转让给了另一房地产公司,属于建成后转让,因此应首先按转让土地使用权计算合作建房需缴纳的土地增值税,以分得的房产当时的公允价值作为转让土地使用权的收入;再对转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。
  清算后再转让房地产
  如何缴纳土地增值税
  有不少房地产企业咨询,因开发项目的销售比例已达到85%以上或取得销售许可证满3年等清算要求,但仍有部分房屋未销售,前期已完成了土地增值税清算,那么后期销售的房屋应如何缴纳土地增值税?
  根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】187号)第八条规定,清算后再转让房地产的处理,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

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